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来源：地产K线
文/乐居财经 严明会
自今年10月接替辛杰后，黄力平首次以万科董事长身份公开亮相。
11月20日，万科在深圳盐田大梅沙举行了2025年第一次临时股东会。万科董事长黄力平坐在C位，一同出席的还有执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚、韩慧华以及董事会秘书田钧。
本次临时股东会，主要就《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》进行表决。最终表决结果显示，同意占98.6371%，反对占1.2122%，弃权占0.1507%。
议案获出席股东会有效表决权股份总数的过半数通过。
根据此次议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。
截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。万科后续需对已发生的借款提供抵质押担保，否则深铁有权要求提前偿还已发生的借款本息。
根据万科11月12日披露的2025年第一次临时股东会文件提到的对担保物的要求：
为担保借款的偿还，万科或其下属子公司应提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。
如万科提供作为担保物的资产或其附属资产存在瑕疵、商业争议、纠纷或其他权利限制的，应尽最大努力消除相关影响促使相关资产纳入可担保范围或排除出借人实现担保权利时面临的障碍。
否则，深铁集团有权要求万科在限期内提供新的担保物或提前偿还部分借款。
对此议案，万科管理层表示，资产抵质押是借款的常规安排，也是市场化、法治化原则的体现。此前股东借款合同中已有约定，已披露的股东借款公告中，也都有相应的债权安全保障措施，万科是在履行双方签署的借款合同义务。
管理层指出，本次是申请获得股东授权，完成资产抵质押手续。
并称，前期为及时满足万科的资金需求，避免因履行股东会审批程序过长而延误资金到位时间，大股东已先行提供了部分资金，本次向股东集中申请资产抵质押授权额度，是为了完成股东会授权程序，完善抵质押手续。
换句话说，深铁向万科提供的借款，是先借出去应急，后再补全担保质押。对万科来说是“先上车后补票”，对深铁而言则是为借款的抵押担保“打上补丁”，多了保障。
股东会上，管理层也谈到了公司经营。
1-10月，万科销售金额1152.8亿元，经营服务业务收入同比略有增长，例如上海高福云境项目创造公司近年单日单盘销售纪录，万物云整体收入同比增长3%，长租业务出租率超94%等。同时，万科借助政策支持推进资源盘活，前10月新增可售货值228亿元。
新任董事长黄力平表示，万科将凝心聚力，有序化解风险。其指出，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。
对万科未来工作，他做了三方面介绍：
一是，万科将坚持战略聚焦。按照《十五五规划建议》中“推动房地产高质量发展”的工作要求，在稳定住宅开发业务的基础上，推动业务布局优化和结构调整，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个方面综合施策。
二是，万科将坚持规范运作。健全“治理规范、内控有效、阳光透明”的管理机制，将“强化管控”与“保持活力”有机结合，主动开展组织优化工作，压缩管理层级，缩短管理链条，整合事业部资源，持续构建更加规范、高效的治理机制。
三是，万科还将坚持科技赋能。充分应用新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术，打造具有竞争力的产品与服务，并携手合作伙伴，加快场景培育，开放推动新场景的规模化应用，持续提升多元场景的开发和经营能力。
自2025年1月辞去万科董事会主席职务后，郁亮也发表了对行业前景的判断。
他指出，《十五五规划建议》内容明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，也再次强调了行业高质量发展的目标，这对万科发展具有重要指导作用。
郁亮认为，《十五五规划建议》指出“优化保障性住房供给”、“因城施策增加改善性住房供给”。未来行业将构建起多层次住房供应体系，创造更多的有效需求以及机会。相信随着政策的持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。
经营压力尚未有效缓解，困难仍客观存在，管理层表示，未来将继续发挥产品与服务优势，不断优化管理，提升公司经营效益。同时在各方支持下，将进一步通过资本运作手段，剥离一部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构。
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